Zarząd Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Bydgoszczy w nawiązaniu do spotkania przedstawicieli środowiska spółdzielni mieszkaniowych w województwie kujawsko-pomorskim z parlamentarzystami Koalicji Obywatelskiej, które miało miejsce w Toruniu w dniu 3 kwietnia 2023 r., biorąc pod uwagę dyskusję, jaka przetoczyła się w środowisku spółdzielczym podczas zjazdów przedkongresowych oraz VII Kongresu Spółdzielczego w dn. 22-23.01.2024 r. czy VIII Zjazdu Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie w dniu 8-9.02.2024 r., podjął się zdefiniowania najważniejszych obszarów, jak również określenia postulatów, które powinny zostać rozpatrzone przez parlamentarny zespół ds. spółdzielczości mieszkaniowej jako najważniejsze i najistotniejsze, by wykorzystać potencjał spółdzielczości mieszkaniowej w rządowym programie mieszkaniowym oraz usprawnić funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych jako zarządców i administratorów nieruchomości.
Obszar I - udział sm w programie mieszkaniowym
Spółdzielczość mieszkaniowa podtrzymuje swoją gotowość do udziału w realizacji każdego programu budownictwa mieszkaniowego, jako że posiada znaczący potencjał organizacyjno-kadrowy. W naszym przekonaniu możliwa jest realizacja kilku wariantów systemowego programu budowy mieszkań:
1. Budowa mieszkań o statusie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – wariant ten wymaga nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz systemowego udziału środków finansowych ze strony Państwa.
2. Budowa mieszkań na wynajem lub możliwość ustanawiania spółdzielczych lokatorskich praw do lokali bez dojścia do prawa własności – konieczny systemowy kredyt dla spółdzielni mieszkaniowych.
3. Budowa mieszkań na własność.
Niezbędnym warunkiem, by realizować powyższe warianty, jest dostęp do uzbrojonych terenów inwestycyjnych, np. będących we władaniu Krajowego Zasobu Mieszkaniowego. Spółdzielczość mieszkaniowa może zapewnić wysoką konkurencyjność kosztową, ponieważ statutowo prowadzi dzielność bezwynikową, a w procesie inwestycyjnym nie jest nastawiona na osiągnięcie zysku.
Pod rozwagę podajemy również następujące postulaty formułowane przez środowisko spółdzielcze:
1. Dofinansowanie przez Rząd RPbudownictwa spółdzielczych lokatorskich mieszkań. Oferta dla młodych,którzynie mogą samodzielnie zaciągnąć kredytu,ponieważnie mają zdolności kredytowej.
2. Umożliwienie gminom zakładaniasim-ów razem ze spółdzielniami, łatwiejszy dostęp do gruntów przeznaczonych pod budownictwo społeczne:bezpłatnie lub z wysoką bonifikatą.
3. Zniesienie w ustawie o kooperatywach ograniczeń dla istniejących spółdzielnimieszkaniowych odnośnie startowania w przetargach ograniczonych na zbycie gminnych zasobów nieruchomości.
Obszar II - Najistotniejsze postulaty dot. wprowadzenia zmian do Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Z wielu postulatów dotyczących zmian legislacyjnych w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, za najistotniejsze uważamy:
1. Przywrócenie w większych spółdzielniach mieszkaniowych Zebrań Grup Członkowskich i Zebrań Przedstawicieli.
2. Wyodrębnienie ostatniego lokalu w nieruchomości nie powinno powodować automatycznego utworzenia wspólnoty, współwłaściciele powinni decydować o tym poprzez podjęcie stosownej uchwały (usunięcie z ustawy o sm art. 26 - obligatoryjność zastosowania art. 241 usm).
3. Przywrócenie obowiązku wniesienia wpisowego i udziału.
4. Uregulowanie członkostwa osób posiadających odrębną własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej (dopóki ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje stosunki prawne dotyczące lokali to wszyscy posiadający lokale, także wyodrębnione, powinni być członkami spółdzielni - zlikwidować dobrowolność).
5. Zniesienie limitu ilości kadencji dla członków Rad Nadzorczych (skoro jest określona w przepisach długość kadencji to należy uznać, że taki warunek jest wystarczający).
6. Ograniczenie lub zniesienie pełnomocnictwa do uczestnictwa w Walnych Zgromadzeniach Członków w spółdzielniach mieszkaniowych.
7. Ograniczenie katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd przy zarządzaniu nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni, które wymagają zgody współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały.
8. Pracownicy spółdzielni mieszkaniowych, posiadający odpowiednie uprawnienia i kompetencje powinni móc przeprowadzać lustracje w innych spółdzielniach mieszkaniowych.
Obszar III - Istotne zmiany dla funkcjonowania sm jako przedsiębiorców
Spośród wielu innych postulatów formułowanych przez środowisko spółdzielcze, istotne kwestie, których uregulowanie pozwoliłoby lepiej zarządzać i administrować spółdzielniami mieszkaniowymi przedstawiają poniższe postulaty:
1. Wprowadzić dopuszczone przepisami unijnymi minimalne stawki podatku VAT dla energii cieplnej, prądu i gazu.
Wielokrotne wzrosty taryf cenowych na ciepło w roku 2022 i 2023 wraz z przywróceniem w roku 2023 podstawowej stawki VAT 23% w sposób szczególny wpłynęły na koszty utrzymania mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych. Przy obowiązującym w roku 2023 poziomie taryfy cenowej koszty ogrzewania i podgrzania ciepłej wody stanowiły blisko 50% opłaty mieszkaniowej.
Łącznie z kosztami prądu, kosztami dostawy wody zimnej i odprowadzenia ścieków, kosztami gospodarowania odpadami i kosztami podatku od nieruchomości, wszystkie opłaty niezależne od spółdzielni pochłonęły w roku 2023 około 75% opłaty mieszkaniowej wnoszonej przez członka do spółdzielni mieszkaniowej.
2. Umożliwić spółdzielniom mieszkaniowym dostęp do środków unijnych jako bezpośrednim beneficjentom.
3. Przy finansowaniu z funduszy europejskich projektów z zakresu termomodernizacji i poprawy efektywności energetycznej, gdzie wymagane jest uzyskanie efektu w wysokości co najmniej 30%, wprowadzić zasadę uwzględniania w nim wcześniej uzyskanych oszczędności energetycznych osiągniętych w wyniku prac wykonanych wcześniej. Spółdzielnie mieszkaniowe od blisko czterdziestu lat wykonują prace poprawiające efektywność energetyczną budynków. Ze względu na zmieniające się przepisy to proces ciągły, więc powinien obowiązywać mechanizm uwzgledniający wcześniej uzyskane efekty. Obecne zasady wykluczają spółdzielnie z możliwości korzystania z funduszy europejskich w tym zakresie.
4. Wyłączyć spółdzielnie mieszkaniowe z limitów pomocy de minimis, gdy rzeczywistym beneficjentem tej pomocy są mieszkańcy (podobnie jak to miało miejsce np. przy bonifikacie od opłaty przekształceniowej).
5. Powrócić do zasady opodatkowania dochodów z całokształtu działalności spółdzielni. Wpłynęłoby to na obniżenie kosztów eksploatacji mieszkań. Obecnie gospodarka zasobami mieszkaniowymi jest zwolniona z podatku dochodowego. Pozostała działalność, w tym również działalność społeczno-kulturalna prowadzona na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statutów spółdzielni, opodatkowana jest podatkiem dochodowym. Wszelki dochód spółdzielni przeznaczany obecnie na dofinansowanie kosztów eksploatacji i utrzymania podlega opodatkowaniu, co jest niekorzystne dla członków spółdzielni.
6. Opracować branżowe przepisy w zakresie ochrony danych osobowych dla spółdzielni mieszkaniowych.
Zarząd Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Bydgoszczy ma świadomość, jak złożoną kwestią jest wprowadzenie powyższych postulatów w życie, dlatego pozostaje w gotowości i deklaruje chęć udziału w spotkaniach i pracach zespołów powołanych w celu wprowadzenia zmian do Ustawy o spółdzielni mieszkaniowych, jak również budowania rządowego programu mieszkaniowego.